Bajes Kwartier

22 januari 2020

Waarom dit project?
Er spelen veel uitdagingen op het gebied van stedelijk wonen. De woningmarkt staat onder druk: er is veel vraag en weinig aanbod. Het is van belang ervoor te zorgen dat (nieuwe) stadswijken toegankelijk en bewoonbaar blijven voor iedereen, en dus inclusief zijn. Daarnaast is duurzaamheid belangrijk: het bouwen van nieuwe, energiezuinige huizen en het stimuleren van energietransitie in bestaande wijken. De plek van de voormalige Bijlmerbajes in Amsterdam biedt de mogelijkheid om met deze uitdagingen aan de slag te gaan.

Wat houdt het project in?
Bajes Kwartier is een nieuwe, groene stadswijk waar gezond en langer leven voorop staat. Er komen ongeveer 1350 woningen, uiteenlopend van sociale huur en starterswoningen tot zorg- en luxe koopwoningen. Alle gebouwen in Bajes Kwartier worden volledig energieneutraal. Ook speelt circulariteit een grote rol; 98 procent van het materiaal uit de gevangenis wordt opnieuw gebruikt, zowel in Bajes Kwartier als daarbuiten. Vijf gevangenistorens worden gesloopt, één wordt getransformeerd tot ‘groene toren’ met een verticaal park en stadslandbouw.

In de wijk draait het niet alleen om wonen, maar ook om werken, recreëren, bewegen en ontmoeten. De nieuwe woonwijk krijgt een stedelijk karakter, maar er komt ook veel groen en water, zodat er een gezonde leefomgeving ontstaat. De wijk wordt autoluw; bewoners hebben toegang tot ‘mobility as a service’: een combinatie van elektrische fiets, openbaar vervoer en deelauto’s om daarmee te voorzien in de vervoersbehoefte van haar inwoners. Bajes Kwartier wil verder een proeftuin zijn voor nieuwe vormen van energieopwekking, circulair materiaalgebruik, klimaatneutraal bouwen en gezond stedelijk leven.

Door middel van crowdsourcing zorgen we dat wat we ontwikkelen zoveel mogelijk aansluit bij de vraag van de toekomstige bewoners

Wat is de bijdrage van en aan de creatieve industrie?
Voor gebiedsontwikkelaar AM is het inzetten van creativiteit en onderzoek onmisbaar om oplossingen te vinden voor de huidige maatschappelijke uitdagingen. AM heeft een eigen in-house onderzoeksafdeling om projecten zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de vragen van de markt. De resultaten van deze onderzoeken deelt AM met de buitenwereld via openbare publicaties, omdat deze resultaten van algemeen maatschappelijk belang zijn en relevant voor alle projectontwikkelaars.

AM treedt vooral op als verbinder en regisseur. Eva Hekkenberg, projectdirecteur van Bajes Kwartier: “De eerste fase van een project draait erom de wensen en belangen van alle partijen samen te brengen en af te stemmen op de visie van het project. Bij Bajes Kwartier bestaat die uit zes belangrijke pijlers, waaronder mobiliteit en gedurfde duurzaamheid. Samen met stakeholders, zoals de gemeente, mede-investeerders, maar ook bijvoorbeeld adviseurs en architecten, werken we de visie concreet uit tot het DNA van het project. In het geval van Bajes Kwartier zijn mobiliteit en gedurfde duurzaamheid bijvoorbeeld uitgewerkt in Mobility as a Service.”

Om tijdens de volgende fase stakeholders en toekomstige bewoners te betrekken, heeft AM een eigen co-creatie model ontwikkeld, de I AM YOU-methode. Hierbij vindt ontwikkeling plaats op basis van conceptuele kracht, innovatie en intensieve samenwerking met belanghebbenden. “Door middel van crowdsourcing verzamelen we gegevens van alle geïnteresseerden in een gebied. Die groep verdelen we vervolgens onder op basis van verschillende elementen zoals koop of huur, ondernemer of particulier, leeftijd, inkomen en leefstijl. Zo kunnen we iedereen relevante vragen stellen. Als we hele specifieke woonproducten willen maken, helpt het om om dat alvast te toetsen bij de doelgroep. Dan stellen we bijvoorbeeld vragen om de vervoersbehoefte van toekomstige bewoners in kaart te brengen. Zo zorgen we dat wat we ontwikkelen zoveel mogelijk aansluit bij de vraag van de toekomstige bewoners. Door in een vroeg stadium samen te werken met klanten ontstaat er bovendien meer zekerheid over het proces, met als gevolg een kortere doorlooptijd, ontwerptijd en ambtelijke tijd. Bovendien krijgen we zo belangrijke informatie over de behoefte van de klant waarnaar we anders zouden moeten gissen.”

“Hoe dichter we bij het definitieve product komen, hoe specifieker de doelgroep wordt. We beginnen vaak met een enquête die naar alle belangstellenden gaat. Verderop in het proces organiseren we regelmatig sessies met belangstellen. De specifieke vorm hangt af van wat geschikt is. Dat kan bijvoorbeeld een informatiebijeenkomst zijn waarbij we vooral informatie brengen, of een kleinere bijeenkomst waarbij we plattegronden bespreken met toekomstige bewoners. Het moet in ieder geval passen bij wat we ontwikkelen.”

De I AM YOU-methode werd een aantal jaar geleden ontwikkeld, in de crisisperiode. “Woningzoekers waren toen een stuk kritischer, omdat er meer aanbod was dan vraag. Daarom hebben wij toen een methode ontwikkeld om aanbod en vraag beter op elkaar te laten aansluiten. Dat bleek heel goed te werken, en we gebruiken de methode nog steeds. Het is best uniek dat wij dit doen, want hoewel het vrij logisch klinkt dat een projectontwikkelaar potentiële klanten en doelgroepen ondervraagt, gebeurt dat in de praktijk niet vaak.”

In het Healthy Urban Living Lab in Bajes Kwartier onderzoeken studenten van de Hogeschool van Amsterdam samen met toekomstige bewoners hoe het gebied zo ingericht kan worden dat het gezond leven stimuleert. Studenten vanuit allerlei studierichtingen doen mee met onderzoek en experimenten, zoals enquêtes onder toekomstige bewoners en het ontwerpen van een buurtkeuken.
AM stelt de studenten vragen die ze rechtstreeks in de projectontwikkeling kunnen gebruiken, en passen de resultaten ook direct toe als die relevant zijn.

Hoe nu verder?
De circulaire sloop van de Bijlmerbajes is inmiddels in volle gang. Naar verwachting gaan halverwege 2020 de eerste huizen in de verkoop. In 2022 betrekken de eerste bewoners hun huizen en in 2025 moet heel Bajes Kwartier af zijn. Ook na de oplevering van Bajes Kwartier gaat de kennisontwikkeling door; The Waste Transformers zetten in de Groene Toren afval om in duurzame energie en voeren experimenten uit om dit op grotere schaal te kunnen toepassen. Op deze plek wordt door de Universiteit Wageningen gewerkt aan nieuwe vormen van stadslandbouw en permacultuur. Onderzoekers gaan uitzoeken wat de effecten zijn van groen dat fijnstof afvangt en hoe natuur bijdraagt aan gezond leven. Ook worden nieuwe vormen van vervoer getest. Onderzoek, ontwikkeling en innovatie blijven dus ook in de toekomst onderdeel uitmaken van Bajes Kwartier, zodat de wijk kan blijven meebewegen met de nieuwste inzichten.